研报分析报告多篇

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今年以来，在市委、市政府的正确领导下，全市各级各部门用科学发展观统领经济社会发展全局，努力化解国际金融危机带来的不利影响，在刺激经济发展的一系列政策组合拳的累积效应下，全市经济下滑势头有所趋缓，一季度全市经济运行总体平稳，工业生产仍处于调整中，市场需求不足状况仍在进一步发展，财政收入形势不容乐观。

一、一季度经济运行基本情况

(一)农业生产开局较好，畜牧、水产生产稳步增长。

(二)工业经济低位运行，生产形势依然严峻。

一是部分行业生产有所回升。一季度，全市36个行业有28个行业完成产值较上年同期增长,20个行业完成产值增幅达两位数(不考虑价格因素)，一些主要行业增速仍然较低。

从工业目前存在问题看，我市工业生产形势仍然较严峻，主要表现为：

一是支柱产业生产降幅过大，经济恢复任务仍然艰巨。一季度我市石油加工炼焦业下降32.7%、电力生产供应业下降9.12%。另外非金属矿物制品业、纺织业、交通运输设备制造业等行业仍处于低速增长。由于我市重点行业和骨干企业生产下滑或低速增长，直接导致我市工业经济总量大幅缩水，给完成全年经济增长目标增加了较大难度。

四是工业品出厂价格连续回落，市场需求仍显不足。工业品出厂价格(ppi)延续降势，3月份下降9.32%，降幅比上月扩大0.77个百分点。一季度平均下降8.7%(去年同期为上涨6.19%)，比全省低1.9个百分点。价格的持续下降，反映出相关产品需求仍然相对不足，前期产能过剩矛盾一时还难以彻底解决，工业生产增长明显受到外需下降的抑制。

(三)固定资产投资保持增长，房地产投资出现下降。

一是在建投资项目增多。今年1—3月份，全市城乡50万元以上在建投资项目1004个，比上年同期增加147个。

二是三次产业投资全面增长。从投资产业构成看，第一产业完成投资2.65亿元，同比增长54.9%;第二产业完成投资37.01亿元，同比增长39.9%，第三产业完成投资33.15亿元，同比增长17.1%，占我市固定资产投资比重分别为：3.6：50.8：45.6。

投资存在主要问题是新开工大项目少。今年1—3月新开工项目355个，均为亿元以下项目。新开工项目计划总投资、完成投资分别为47.56亿元、18.48亿元，与去年同期比分别增长6.7%、31.7%。

(四)物价继续走低，消费市场增势逐步减缓。

分地区看，农村消费市场回落快于城市。3月份，县及县以下市场实现零售额为3.85亿元和6.25亿元，分别增长8.8%和14.0%，分别比上月回落8.1和4.7个百分点。分行业看，与上月相比，零售业增幅回落4.1个百分点，住宿和餐饮业增幅回落9.1个百分点。从一季度全市社会消费品零售总额看，增势初显减缓迹象。

(五)地方财政收入持续减少，居民收入、在岗职工工资增势趋缓。

受企业效益下滑影响，职工工资增幅放缓，加之部分企业裁员，影响了城镇居民收入增长。一季度，城镇居民人均可支配收入3600.66元，同比增长8.14%，增幅比上年同期下降8.78个百分点，其中家庭经营性收入减少7.64%。一季度，全市在岗职工人均工资为5460元，同比增长14.6%。增幅比上年同期下降了11.8个百分点。

(六)外贸出口严重受阻，外商直接投资下降。

相关数据表明，今年以来，世界经济形势仍在继续恶化，全国经济尚未出现明显转暖迹象。从我市一季度主要指标数据看，尽管中央和地方扩大内需的宏观调控政策力度很大，但市场需求不足状况仍在发展。

二、几点建议

当前，_____经济进入了一个新的历史发展时期，机遇与困难并存，在复杂的国际国内形势下，如何在危机中抢抓机遇，在发展中寻求突破，努力实现经济跨越发展，需要全市上下共同奋斗和不懈努力。我们建议在以下几个方面要进一步加大力度：

(一)扩大投资保增长。把握国家宏观政策，继续把投资拉动作为实现经济快速增长的重要举措。一是积极争取中央预算投资项目。紧紧抓住国家扩大内需、加大投资的机遇，积极争取符合国家政策的项目进“笼子”，争取更多的国家项目资金对我市的支持。二是要加大招商引资力度。牢固树立“项目立市”的理念，依托基础产业引进大项目，积极引进省内外知名企业集团，突出抓好一批产业链长、关联度大、对地方经济发展有重大拉动作用的产业项目，招大商、引巨资，不断提升产业发展水平。三是要加大民间投资力度，优化投资环境，加强对民间投资的引导，拓宽民间投资融资渠道，促进民间投资加快发展。四是优化投资结构。在扩大投资规模的同时，更加注重优化调整投资结构，改造提升传统产业，扶持发展高新技术产业。要充分利用已有的大项目资源，促进延伸产业链条，不断提高项目投资水平，以大项目建设带动固定资产投资规模的跨越式发展，推进经济快速增长。五是确保房地产业稳步健康发展。加大对经济适用房和廉租房建设的投入，以起到维持房地产投资增长和改善低收入者生活条件、扩大消费的目的。在加大廉租住房建设和投入的同时，积极采取措施，引导房地产价格向合理水平过渡，缓解房地产开发企业资金困难，推动房地产市场持续活跃，促进房地产业走上平稳、健康、良性发展轨道。

(二)抢抓工业稳大局。要继续把发展工业作为振兴_____的核心任务，强力推进新型工业化。一是做大做强支柱产业。立足现有基础，突出发展石油加工、精细化工、汽车配件、建材、医药、纺织服装、造船、食品等支柱产业，快速壮大其规模和竞争力，着力构筑支撑新型工业化的支柱产业体系。二是不断壮大规模经济，加快扩张优势企业，按照优势优先、扶优扶强的原则，从化工、食品加工、医药化工、建材、纺织服装、造船等行业进行评估和筛选，积极培育拥有自主品牌和核心竞争力的大企业、大集团，采取企业上市、合资合作、兼并重组、协作配套、产品延伸等多种手段，实现企业规模扩张，形成在国内外具有较强竞争能力的大企业、大公司，增强核心企业对全市工业的支撑带动作用。三是加快发展民营经济。为民营企业营造宽松的发展环境，进一步增强经济增长的内生活力，提高民营经济占经济总量的比重，保障全市经济的健康发展。四是提高企业自主创新能力。鼓励和支持企业加大创新投入，积极发展创业投资，整合各类创新资源，联动政府、企业、大专院校和科研院所，共同构建创新载体和创新平台，增强创新能力。着力从企业内部挖潜增效，加强成本控制，提高内部效益，提高企业自主生产能力。五是加大资金支持力度。要切实落实好国家支持企业发展的财政金融政策，进一步改进对中小企业金融服务，抓住央行“两率”下调，银根松动的机遇，充分发挥商业银行获准新增信贷额度的“解困”和“扶持”作用，加大对企业的金融扶持力度 ……此处隐藏38503个字……保护意识淡薄，以致有的妇女在家庭中遭到歧视、或残害时，不懂得也不敢运用法律来保护自己的权益，还认为是“命中注定”。应当有针对性地向妇女宣传和普及法律知识，使广大妇女都能学会用法律武器来保护自己的合法权益。同时，要培养女性的“四自”精神。使她们充分认识到女性的优势，进行正确的自我评价，不轻易为社会和他人的态度所摆布，敢于在竞争中发挥出自己的聪明才智。

总之，随着家庭暴力的日趋增多和手段的逐步升级，要从根本上肃清夫权主义、大男子主义的毒瘤，预防和制止家庭暴力，需要政府各有关部门和各有关社会组织同心协力，齐抓共管，相互配合，综合治理。唯有如此，才能真正落实男女平等的基本国策。

一、写字楼租赁市场

大亚湾的企业主要集中分布在澳头镇、响水河一带，中心区亦有少量企业设点，但外租外销型写字楼的供应则基本向澳头倾斜，而且现有房源主要集合在安惠大道两侧。安惠写字楼坐落在安惠大道尽头，楼高12层。现6至9层为f中国有限公司承租；10至12层业主安惠公司计划自用；1至2层为商业用房现已全面进驻银行、餐饮等；3层也已出租过半，分别由欧德油储、三菱丽阳和平安保险承租，年底前普莱克斯公司将占用剩余部分。安惠写字楼作为本地唯一的国标级写字楼，中央空调、冷热水、消防安全监控等设施齐全，由假日酒店提供物业管理。业主对外租价为80元/㎡/月（含精装修），综合管理费为3元/㎡/月（不含空调使用费），档次和收费均为本地之最，但因价格过高，除个别大型外资企业外还乏人问津。

其他沿安惠大道可做写字楼租赁的场所在档次及价格上均差异不大，通常在20—30元/㎡/月（简装/精装），办公条件普遍比较简陋，管理费也平均在0。6元／m2／月左右，目前出租状况一般；新建的丰华大厦100至300㎡中小型办公室租金为30—40元/㎡/月（简装/精装），综合管理费为3元/㎡/月，无中央空调、热水等设施，停车场也不完善，正式开盘5个月来租售业绩约近三分之一。

二、租赁经营策略

我公司拥有安惠写字楼4层和5层的房产，单层建筑面积1262。84㎡，电梯间、洗手间已装修。由于已经形成了本地最高档写字楼形象，加之数家大型外企在此办公，故对高端客户的吸引力较大。

由于本地写字楼租赁市场总体市道还较弱，新进入的企业特别是有实力的企业数量不大，而写字楼的供应量还在持续增长，形势不容乐观。受南海石化项目带动，一批中下游产业陆续来大亚湾考察，其中不乏世界级企业，但由于和中海壳牌的合作关系未确定，现阶段设点进驻的可能性很小。因此预计近期难有大面积承租写字楼的机会，租赁市场仍以中小企业为主。

伴随着大亚湾石化产业的发展，明年可能出现一些转折性变化。南海石化项目在下半年投产运营，投资265亿元的中海油炼油项目也要在上半年启动建设。中海壳牌链条企业及中海油15套炼油装置承包商会逐一正式落脚本地，届时写字楼的高端租赁市场预期看好，我公司也正积极与中海油等有关企业进行对接联络，争取引进。

我方的主要竞争对手是安惠公司。该公司是大亚湾假日酒店、公寓的业主，并拥有安惠写字楼的大部分产权，现中海壳牌及其承包商、下游配套企业几乎全部承租安惠公司的物业。对方已与石化企业系统建立了长期稳定的联系且合作已久，有专业的市场营销团队和充足的开发经费，具备配套物业和经营资源，与之相比我方除价格外无其他优势。明年上半年其主要租户将撤离写字楼和公寓，由于在时间上及双方的目标客源接近，势必与我方在市场争夺方面正面交锋，成为最大的威胁。

写字楼的营销渠道主要有二个：自主经营和外包与代理结合。公司可投入人力物力自己寻找客户，成本虽大但回报可观，问题是与竞争对手相比处于信息劣势；外包可利用外部资源，共享收益，创造的机会更多，但会降低单位回报率。

通过前段时间的市场推广，已与多家有意向承租写字楼的客户建立了联系，包括中海油南海东部公司裂解汽油项目组、大亚湾财政局律师事务所、温州四建工程公司等，每家需求面积在300㎡左右。

文秘站：我方正与大亚湾惠桥公司等一些机构探讨有关合作或外包事宜，对方均有此意愿，但也对现在的市场状况持谨慎态度，同时认为明年上半年形势较好，春节后至五月份之前有大规模出租的可能，眼下主要应做好散户租赁业务。

现实存在的问题是未经分隔装修的写字楼不符合中小客户的租赁要求，并且由于长期闲置不动，公司的4、5层房产已被物业管理人封闭，带领客户进入参观极为不便。而带有精装修的写字楼对大型高端企业也具有更强的吸引力，安惠公司投资1700万元精装修写字楼和公寓引进中海壳牌和f公司即可作为佐证。因此急需进行写字楼装修，至少应将公共部位精装修，其他部位简单装修。如能在今年底前完成装修工程，将非常有利于把握机会，盘活写字楼资产。

三、成本与价格

经测算，安惠写字楼精装修成本应在520元/㎡左右，包括空调、消防系统的布置改装。按每层1250㎡计，单层投资约为65万元。若只进行公共区域的精装修，其他部位简单装修，则成本会降低1/4左右，单层投资不超过50万元。另外提供商务服务的必需设备预算投资4万元（可考虑暂时押后），详见“写字楼装饰设计工程预算表”，总造价最终以审核决算结果为准。

定价策略应针对主要竞争对手安惠公司的物业，参考本地的平均价格水平执行。如前所述，市场调查结果显示，在精装修基础上50—60元/㎡/月的租价是极具竞争力的，在局部精装修的情况下租金最好不高于40元/㎡/月，相信可为大多数企业所接受。

按70的进驻率计算，以50元/㎡的价格出租，单层收入约为43750元/月，15个月收回装修投入；局部装修租价以40元/㎡计，单层收入约为35000元/月，14个月回收投资。

如采用外包形式，我方仅需进行局部精装修，承包底价初步定为30元/㎡/月，单层收入约为37500元/月，投资回收期约13个月。我方还在和外界接触商洽净价承包的可能性，即我方不做任何投入，由承包方投资装修寻找客户。承包底价初步定为首年20元/㎡/月，次年30元/㎡/月，让利约为15万元，低于我方预计装修投入。但落实以上方案尚需时日且无绝对把握。

四、总结与建议

1、目前大亚湾写字楼租赁市场活跃程度不高，客户资源非常宝贵。现有客户基本是小面积需求，大企业进驻估计要等到半年后。

2、抓住现有中小客户的前提是将写字楼进行分隔装修，同时也利于日后吸引大客户。如在年底完成装修工程，乐观情况下明年五月份之前出租率可达80以上。

3、定价必须具有竞争力，灵活采取各种经营合作方式，积极寻求外包等简单实用的途径，回避我方的弱势。

4、可考虑先利用一层垫资装修，降低风险成本，同时争取银行装修贷款（约为物业评估值的30），以上负债可从租金收入中偿还。

若上述方案能够尽快落实执行，我公司有信心盘活写字楼资产，获得稳定收益，给假日美景项目的前期开发提供支持和保障。

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